新型冠状病毒疫情对房屋租赁合同履行的影响
作者：管理员
来源：本站
发布时间：2020-2-17 12:15:26
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受新型冠状病毒疫情影响，各地陆续出台政策对居住小区、村庄实施封闭管理，严格限制人员出入，出租屋业主和其他房屋出租人被要求落实疫情防控责任；同时，部分地区城市综合体、综合性商场、商业街区、批发市场等商贸流通业非涉及居民生活必须品的公共场所也被要求一律关闭，这就导致部分承租户因工作或经营目的租赁的房屋暂时无法使用。不少承租人也开始担忧租住的住宅空置、商铺停止经营却仍要支付大笔租金，这将给自己带来一大笔损失，是否能够减免租金或解除租赁合同来维护自己的权益？同时出租人也在担忧会不会因为疫情的发生而收不到租金？现就承租人、出租人担忧的事宜一一进行分析：
一、新型冠状病毒疫情是否属于影响房屋租赁合同履行不能的不可抗力因素？
不少人认为，新型冠状病毒疫情是不可抗力，适当减免租金才能让大家一起度过这艰难时期。为此，合肥市住房租赁协会于2020年1月31日发布《致全市业主(房东)朋友的一封信》，倡议所有业主 (房东) 朋友们对受疫情影响最大的2020年2月1日-2月29日免租一个月，3月1日-4月30日期间租金减半，为租赁企业减轻负担。不过有一些出租屋业主则对此并不认可，并反问如果房租免了，房贷也能免吗？房租减免对出租屋业主来说也是巨大的损失，此事可相互协商，但不该道德绑架。新型冠状病毒疫情是否属于影响房屋租赁合同履行不能的不可抗力因素也因此被律师行业内广泛讨论。
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在接受记者采访时表示，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。由此可见，司法实践中倾向于将新型冠状病毒感染肺炎疫情认定为影响房屋租赁合同履行不能的不可抗力因素，承租人和出租人可根据实际情况主张自身的权利。
但同时需要注意的是，根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力的影响同时要根据个案的实际情况进行确定，充分考虑疫情与租赁合同履行不能是否具有因果关系、影响力的程度、双方是否存在过错等因素，由此来确定是否应当部分或全部免责。
二、承租人能否以新型冠状病毒疫情为由要求出租人减免租金？
根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
因新型冠状病毒疫情属于影响租赁合同履行不能的不可抗力因素，如确实系因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法使用租赁物，导致合同目的无法实现的，承租人可根据疫情影响的大小，可以与出租人协商，按照公平原则，要求减免承租人部分租金（或无偿延长租期）。确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预期的时间内的租金标准及租金支付方式进行协商。
若双方无法协商一致，建议承租人按照合同的约定及时、足额支付租金。同时建议承租人保留关于疫情影响下租赁物所在地政策、隔离、管控时间、停业时间、营业收入、损失等相关证据，在疫情得到控制后，通过提起诉讼或仲裁的方式主张权利。
但需要提醒的是，诉讼仲裁中租金减免的具体标准还需要由审判机关根据疫情的实际影响程度，并依据公平原则进行裁量。
三、承租人能否以新型冠状病毒疫情为由要求出租人解除合同？
根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
因新型冠状病毒疫情属于影响租赁合同履行不能的不可抗力因素，综合疫情对承租人的影响，若确因疫情导致合同不能履行，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任承担。
承租人需要注意的是，如果出现确实难以继续履行合同的情形时，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。
合同解除后的承租人同样可以以新型冠状病毒疫情为由与出租人协商减免疫情影响期间的租金，但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等，出租人一般无需承担。
四、承租人以新型冠状病毒疫情为由拒绝或迟延缴纳租金，出租人能否主张解除租赁合同？
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人只有在无正当理由的情形下不支付租金，出租人才能根据该条款解除租赁合同。根据《合同法》第一百一十七条及《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。若租赁合同确实受疫情影响不能履行，出租人不能依据该条款解除合同。
但是，若租赁合同没有约定疫情之下的租金免除或迟延支付条款，且承租人不存在疫情防控和管控等不可抗力事由，承租人拒绝或迟延缴纳租金，经出租人催告且经过合理期限后仍继续拖欠租金的，出租人有权单方通知承租方解除双方租赁合同。
同时需要注意的是，如果承租人在租赁房屋内留有私人物品，出租人应在承租人同意并保存好物品的情形下，方能收回房屋；如果承租人拒绝出租人收回房屋的，建议出租人通过提起诉讼或仲裁的方式解决，避免产生新的纠纷，由此引发的扩大损失可一并予以主张。
