房屋承租人优先购买权制度亟待完善

所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三任时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。1998年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件按下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。1999年制定的《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。已上诉规定可以看出，我国法律及司法解释对房屋承租人优先购买权的规定过于简单原则，司法实践中有待研究和规制的问题依然很突出。下面以笔者亲自代理的一起案件来说明这个问题。

1992年，我任××镇法律服务所主任时，办理了一起房屋承租人优先购买权纠纷案。时隔二十多年，仍记忆犹新，此案给我留下了深刻印象。

××镇房管所将住房出租给谢×居住。租期一年，双方签订了租赁合同。谢×按合同约定每月向房管所交纳租金。

时隔半年后，秦××找谢×收房租，谢×不交。双方发生争执。谢×说，每月房租交到房管所，你有何资格来收。秦××说，此房我已买下，所以我有权收房租。说着还拿出来房产证。这下气坏了谢家人。

谢×找到我要打官司。我代理谢×起诉了房管所和秦×（第三人）。请求1、房屋买卖合同无效；2、房屋由谢×同价购买。原审法院只支持了第一个诉讼请求，驳回了第二个诉讼请求。

从此案中可以看出房屋承租人优先购买权在理论上存在着质疑。根据传统的民法理论，债权的效力低于物权的效力，即在物权与债权冲突时，债权人的利益应当让位于物权的效力，即在物权与债权冲突时，债权人的利益应当让位于物权人的利益，房屋承租人优先购买权利作为一种债权的形成权，其效力也应当弱于物权效力。因为在债权效力低于物权效力的前提下，取得债权的原因性自然应当低于物权。物权这种相对于其他财产权的优先性源于合法财产所有权的不可侵犯性。物权优先是市民社会以稳定的根基性原则，一旦所有权的效力受到挑战，其它一切财产权就得不到有效的保护。胆识承租人优先购买权的存在，确实实务中出现许多物权让位于优先购买权的案例。在第三人秦×已与出租人××镇房管所就出租房屋的买卖办理了房屋所有权转移登记后，为了维护享有优先购买权的承租人的利益，法院只能对房屋的所有权登记作出无效宣告。这时已经依法取得了房屋所有权的第三人秦×的利益受到损害。

房屋承租人优先购买权与当事人意识自治原则存在冲突。财产处分应当最终所有权人的意志，然而房屋承租人优先购买权制度的设立，则剥夺了房屋所有人××镇房管所选择买受人订立契约的自由。

房屋承租人优先购买权在实践中，承租人难以实现，挤在同等条件下购买。本案中，在一审法院宣告××镇房管所与秦×买卖合同无效后，只要等待租赁期满后，不再租给谢×时，××镇房管所重新将此房出让给秦×，这样就合法成交。尽管法律规定承租人谢×享有优先购买权此时变成了一句空话。

我认为房屋承租人优先购买权“制度存在缺陷，亟待修改完善”

安徽徽风律师事务所：程贺

2013年3月20日